住宅ローン減税の押さえどころ

家の新築もしくは購入をする際に手持資金でその代金を支払える人はまれで、ほとんどの人が長期の住宅ローンを利用することになると思います。そこでぜひ活用したいのが税額控除である住宅ローン控除制度です。これはマイホームの購入や増改築をする際に住宅ローンを借りて行なった場合、一定期間そのローン残高に応じた金額を所得税額から差し引けるという制度です。それでは適用を受けるための要件をみていきましょう。

・新築または取得の日から6か月以内に移り住み、その年の年末まで引き続き住んでいること
・合計所得金額が3,000万円以下であること
・新築または取得をした住宅の床面積が50�u以上あり、床面積の1/2以上の部分が自己の居住用であること
・取得または購入に際して金融機関等に10年以上の分割返済のローンを組んでいること
・居住の用に供した年とその前後の2年ずつの計5年間に居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等の適用を受けていないこと

これらの条件について自分が当てはまるかどうかは比較的にわかりやすいと思いますが、それ以外の確認点についてもみていきます。

平成26年1月1日から平成33年12月31日までの住宅ローン控除額は、借入金年末残高が4,000万円以下の部分で控除率は1％（限度額40万円）となっていますが、この最高限度額の控除を受けるためには4,000万円以上の借入残高があり、かつ給与所得者の方は年末調整にて40万円以上の源泉所得税を納めていることが前提となっています。

つまり源泉徴収範囲内の控除ということです。

要件である居住部分の床面積は、登記簿記載の面積が50�u以上となっており、それにはバルコニーやベランダの共有部分を除いた床面積で考えることになります。

中古住宅を取得した場合でも住宅ローン控除を適用できますが、マンション等の耐火物建築の場合にはその取得の日以前25年以内に建築されたものであること、耐火物建築以外の場合にはその取得の日以前20年以内に建築されたものであることが要件となっています。

控除限度額である40万円は特定取得に該当する場合で、通常取得による限度額は20万円です。特定取得とは自宅を購入時に8％の消費税を負担した場合をいいます。よって以下の場合は特定取得には該当せず通常取得となります。

１．住宅購入費用に含まれる消費税額等が5％の税率のとき
２．個人間の売買契約により、住宅購入費用に消費税額等がないとき（消費税は売主が法人もしくは不動産業を営む個人事業主であるときに発生します）

そのほか一般住宅の他にその控除額枠が大きくなる認定住宅制度やバリアフリー改修促進税制などもあり、それを利用するときには通常の必要書類に加えて、耐震基準適合証明書や認定通知書の写しを準備しなければなりません。

なお名義を共有にするときには、その各人の持ち分割合と同じ割合分の負債も負担していることが基本です。持ち分と負債の割合が異なる場合には贈与が行われたとみなされますので、名義を共有にするときは慎重に行ってください。

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