土地建物等譲渡所得の取得費用について

個人の方が土地や建物を売却して利益が出た場合には、譲渡所得の確定申告をして税金を納める義務があります。譲渡所得の計算は土地や建物を売った金額から取得費用を差し引いて計算しますが、その取得費用がはっきりとわからないことが多くあります。国税庁のホームページではその取得費用について以下のように記載されています。

１．土地や建物を購入したときに納めた登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
２．借主がいる土地や建物を購入するときに借主を立ち退かせるために支払った立退料
３．土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
４．土地の取得に際して支払った土地の測量費
５．所有権などを確保するために要した訴訟費用
６．建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
７．土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
８．既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

このうち売却した物件が事業用資産の場合には、「１」「７」は取得費用ではなく事業の必要経費となっていることが多いので注意が必要です。

また物件購入時に固定資産税精算金がある場合には取得費用に含め、売却時にある場合は売却代金として収入に計上しなければなりません。

売却した価格より購入価格の方が大きいので利益は出ないと考えている人も多くおられます。土地のみの譲渡であればそうかもしれませんが、建物部分は日の経過とともに価値が減少していきますので、譲渡所得の建物の購入・建築代金には減価償却を行った後の金額を費用として計上しなければなりません。土地部分と建物部分が契約書等により明記されていないマンションのような物件は、合理的に按分を行いその建物部分について減価償却を行うことになりますが、どうしても按分が難しいときには、譲渡所得の申告のしかた等のパンフレットにある、「建物の標準的な建築価額表」を用いて按分することになるでしょう。

これまでお話ししたのは、購入したときの資料（売買契約書や領収書）を用いて取得費用を計算する方法ですが、それらが無い場合は概算取得費として、売却収入金額の5％（※1）を用いることも可能です。あと購入時の書類が全く無く、かつ概算取得費を使うと非常に損をしてしまう場合は、購入当時の情報を収集したり、財団法人日本不動産協会が作成している市街地価格指数を参考にする方法等も考えられますが、どちらにしても合理的に価額を算出することが求められますので、容易ではないことだけは付け加えておきます。

土地建物の譲渡による税率は、取得してから5年を超えて（※2）売却した場合は20％、5年以内に売却した場合は39％となりますので、売却の時期を選択できるのであればよく考えてから行うようにしましょう。

（※1）租税特別措置法通達34の4-1
（※2）譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します

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