親子間の土地の貸し借り

不況が続き税収入が少なくなってきているせいか、税務署があらゆることに目を光らせているような気がする。親族間の贈与についての質問が増えたのもそのせいだろうか。

親名義の土地を子供が無償（タダ）でもらった場合には贈与税がかかる。これは本来他人に譲る場合には「譲渡」という形を取るので、子供が親から経済的利益を受けていると判断されるからである。

それでは親名義の土地の上に子供が家を建てた場合はどうなるでしょうか。一般的に所有している土地を他人に貸す場合には地代や権利金を借主が貸主に支払うことになりますが、親の土地に子供が家を建てたときに子供が地代や権利金を支払うことは通常ありません。このように地代や権利金の支払いが無いまま土地を借りることを土地の使用貸借といい、土地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われますので子供に経済的利益を生じていたとしても贈与税が課税されることはありません。

また親が借りている土地（借地）に子供が家を建てたときはどうなるでしょうか。又借りの場合には借地人が地主に地代を支払い、又借りをする人が借地人に地代相当額を支払うのが一般的ですが、借地人が親で又借りをするのが子供の場合には上記の例のように子供が親に地代等を支払うことはほとんどありません。借地権を無償で使用することを借地権の使用貸借といい、使用権の価額はゼロとして取り扱われますので子供に贈与税が課税されることはありませんが、借地権の賃借が使用貸借に当たらない場合には贈与税が課税される場合があります。親の借地に子供が家を建てる場合には、税務署に「借地権の使用貸借に関する確認書」という書類を、借地権を使用する子供と借地人である親、地主の３人が連名で提出することにより、親から子供に地代や権利金を支払っていなくても借地権の貸し借りが明確化され子供に贈与税が発生することはありません。

最後に親が借地している土地の所有権を子供が地主から買い取った場合ですが、親が子供に引き続き地代を支払う場合は贈与税の問題は発生しません。しかし子供が土地を買った後、親から子供に地代の支払いが無い場合には親が所有していた借地権を子供に贈与したとみなされ課税されることになります。ただし子供が地主になった後も、引き続き借地権者は親であるとして子供の住所地にある所轄税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を親と子供の連署により提出すれば、贈与としては取り扱わないことができます。

ただしこれらの無償の使用貸借が行われている間に親が亡くなった場合の相続税評価については、定地権と借地権を足した白用地（更地）評価額であることに注意しなければなりません。