居住用財産の譲渡損失が出たら

一生のうちに土地や建物を売却する機会は何度もあるわけではないと思いますが、譲渡に関する税金関係について確認しておきましょう。
まず譲渡所得に対する税率ですが
長期譲渡所得…15％（＋住民税分５％）
短期譲渡所得…30％（＋住民税分９％）
となっており、売却した年の１月１日現在で所有期間が５年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。

また売却した年の1月1日において10年を超えて所有していたマイホームや自分の居住用の敷地などを売却した場合には
課税譲渡所得が6,000万円以下の部分 …10％（＋住民税分４％）
課税譲渡所得が6,000万円超の部分 …15％（＋住民税分５％）
と軽減税率が適用されることになります。

譲渡所得は　譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）で計算されますが、土地が値下がりしている最近では売却損になることが多いようです。譲渡損失が出た場合には次の特例を利用できる可能性があります。

�@所有期間が５年を超える居住用財産を売却した場合、その売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31までに買換えの資産を取得し、かつ取得した年の翌年の12月31までに入居またはその見込みである場合で、その買換資産に係る償還期間10年以上の住宅借入金等を有するときには、一定の要件の下でその年の他の所得との損益通算が可能となり、またその損失を控除しきれなかった場合には、その譲渡の年の翌年以後３年間繰り越すことにより、各年分のことにより、各年分の所得から控除することができます（措置法41条5）

• �A所有期間が５年を超える居住用財産を売却し売却損が生じるとき（買換えの要件は問いません）に、その譲渡資産に係る償還期間10年以上の住宅借入金等を有する場合には、下図の一定金額の範囲内でその年の他の所得と損益通算が可能となり、またその損失を控除しきれなかった場合には、その譲渡の年の翌年以後３年間繰り越すことにより、各年分の所得から控除することができます（措置法41条5の2）
  



（※１）ローン残高がＡの場合の可能額は →ローン残高−売却額
（※２）ローン残高がＢの場合の可能額は →譲渡損失の金額

なお取得費等については説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮しておりません。
これらの特例や控除を利用するには譲渡資産の所有年数や面積、その年の合計所得金額や借入金の償還期間や借入金額、また過去に他の特例を受けていないかなどかなり要件が細かくなっています。また譲渡益が出た場合にも特別控除や買換え等の特例がありますので、制度を選択の際には事前に税務署や税理士さんに確認しましょう。